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Eigenkapitalquote steigt langsam

Die WHG hat sich mit der Verabschiedung der WHG Strategie 2020 ehrgeizige Ziele gesetzt, um das Wohnungsunternehmen fit für die Zukunft zu machen. Das darüber hinaus 2018 vom Auf- sichtsrat verabschiedete Konzept „Wohnen & Mieten bei der WHG“ setzte zusätzliche zu erreichende Maßstäbe, um sowohl Mie- tensicherheit, Investitionen und Wirtschaftlichkeit unter einen Hut zu bringen, die sich nicht ausschließen.

Mit der WHG Strategie 2020 wurden Änderungsprozesse ange- schoben, Umstrukturierungs- und Konsolidierungsmaßnahmen veranlasst, Umschuldungen von Finanzierungen konsequent umgesetzt, die Digitalisierung des Unternehmens auf allen fachli- chen Ebenen auf den Weg gebracht, umfassende spezialisierte Qua- lifizierungen und Weiterbildungsprogramme für die Mitarbeiterin- nen und Mitarbeiter realisiert und nicht zuletzt auch ein Konzept zum Wohnen & Mieten bei der WHG implementiert.

All das ist ein stetiger atmender Prozess der wirtschaftlichen verantwortungsvollen Unternehmensentwicklung unter Berücksichtigung des Mietermarktes und der hohen Leerstandsquote von > 10% in Eberswalde. Wirtschaftliche Stabilität und das Ohr an den Bedarfen und Wünschen der Kunden ist dabei der Schlüssel zum Erfolg.

Die WHG hat mit dem Jahresabschluss 2018 die Eigenkapitalquote auf 33,50 Prozent erhöht. Ziel der WHG ist ein stetiger Aufbau einer stabilen Eigenkapitalquote1 auf den Mittelwert der Kommunalen Gesellschaften in den neuen Ländern auf zurzeit 40%. Noch ist es ein weiter Weg dahin.

Vor dem Veränderungsprozess 2012 lag die Eigenkapitalquote der WHG bei 27,7 % und damit unter dem branchenüblichen Wert2 in 2012 von 29,4 %. „2016 haben wir erstmals eine Eigenkapitalquote von 30,7 Prozent erreicht“, so Adam.

Eigenkapital bei der WHG wird ausschließlich durch Mieteinnahmen generiert. Je höher die Einnahmen desto besser das Jahresergebnis mit einem positiven Jahresüberschuss.

Die Höhe des Jahresergebnisses3 trägt wesentlich dazu bei, dass die Eigenkapitalquote steigt. Sind die Jahresüberschüsse zu niedrig, hat das spürbare Auswirkungen auf die Entwicklung der Eigenkapitalquote und auf mögliche Investitionsleistungen in die WHG Immobilien.

Auf der Grundlage des Jahresabschlusses werden durch die finanzierenden Banken jährlich Ratings durchgeführt, um die Kreditwürdigkeit der WHG zu bestimmen. In die Ratingnote gehen u.a. die Kapitaldienstfähigkeit, die Eigenkapitalquote, der Cash-Flow, die Umsatz-Rentabilität, die Rentabilität des Eigenkapitals, das Management sowie die Unternehmensentwicklung ein. Die deutsche Bundesbank prüft ebenfalls jährlich den vorgelegten Jahresabschluss und die Bilanzkennzahlen und hat in der Vergangenheit das Krediturteil „ notenbankfähig“ erteilt. Das Ratingergebnis hat Ein- fluss auf die zukünftigen Kreditkonditionen. Gute Ratingergebnisse werden mit günstigeren Kreditkonditionen belohnt.

1Die Eigenkapitalquote ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die das Verhältnis von Eigenkapital zum Gesamtkapital eines Unternehmens anzeigt. Banken haben hier beim Rating ein ganz besonderes Augenmerk drauf, denn die Entwicklung dieser Quote ist für jedes Wirtschaftsunternehmen wichtig. Sie gibt Stabilität, Sicherheit und Unabhängigkeit. Denn für das Eigenkapital fallen keine Kapitaldienstleistungen wie Zins- und Tilgungszahlungen an.

2Bonitätsanalyse der Deutschen Bundesbank

3Jahresergebnis / Jahresüberschuss ermittelt sich aus der Differenz von liquiditätswirksamen und nicht liquiditätswirksamen (AfA, Rückstellungen u.a.) Aufwendungen und Erträgen.

Zuletzt waren die erzielten Jahresüberschüsse von 1,8 Mio. € (JAB 2018) bis 2,9 Mio. € (JAB 2017) wichtige Grundlage für die Erhöhung der Eigenkapitalquote der WHG.

Und dennoch offenbart jedes Bankenrating den Konflikt: bei jährlichen Investitionen von ca. 12 Mio.€ steigen dazu im Vergleich die Umsätze bei der WHG, mit zuletzt nur 1,8 % p.a.4, zu langsam. Die Folge daraus ist, dass zukünftige Investitionen durch das Fehlen von ausreichendem Einsatz von Eigenkapital unterbleiben müssen oder nur noch in einem geringeren Umfang möglich sein werden.

Der BBU hat in seiner Jahresstatistik für 20185 ebenfalls dazu ausgeführt, dass „die Mieten in Brandenburg nicht mit der allgemeinen Preisentwicklung Schritt halten und dies für die Wohnungswirt- schaft und nicht zuletzt auch für die Mieterinnen und Mieter, Handwerker & Dienstleister problematisch ist, denn wenn die Mieteinnahmen real an Wert verlieren, können die Unternehmen auch weniger in energetische Modernisierung, demografiegerechte Wohnungsanpassungen oder Wohnkomfort investieren6. Weitestgehend stagnierende Mieten stellen mittelfristig ein Risiko für die Investitionskraft der Wohnungswirtschaft dar7.

Daher müssen Mieteinnahmen erzielt werden, die nicht nur die laufenden Kosten decken. Darüber hinaus muss Eigenkapital auch in ausreichender Höhe zur Verfügung stehen, so dass auch mehr eigenes Geld für neue Investitionen genutzt werden kann, um weniger Kredite aufzunehmen und den Verschuldungsgrad nicht zu erhöhen.

4Inflation in Deutschland lag 2018 bei 1,8%

5Jahresstatistik der Mitgliedsunternehmen des BBU 2018 ; erschienen Juli 2019

6Jahresstatistik der Mitgliedsunternehmen des BBU 2018 ; Seite 53 Gesamtwohnkosten in Brandenburg günstiger als in Berlin

7Jahresstatistik der Mitgliedsunternehmen des BBU 2018 ; Seite 48 Entwicklung der Mieten & Betriebskosten

Eine weitere Säule zur Steigerung der Eigenkapitalquote ist der langfristige Abbau von Krediten. Das sind bei der WHG mehr als 95 Mio. €.

In den zurückliegenden Jahren von 2012 bis 2018 investierte die WHG ca. 37,8 Millionen Euro in die Bestandserhaltung und energetische Modernisierung von Wohnungen, in demografiegerechte Wohnungsanpassungen oder in den nachfrage- und bedarfsgerechten Wohnkomfort. Gleichzeitig wurden Kredite in Höhe von 41,8 Millionen Euro zurückgezahlt.

„Die Kredite aus den Altschulden des staatlichen Wohnungsbauprogramms der DDR belaufen sich noch immer auf mehr als 12,6 Mio. €. Aus unseren Mieteinnahmen zahlen wir jedes Jahr fast 1,4 Mio € für diese Altschulden an Zinsen und Tilgung. Rechnet man dies auf die Quadratmetermiete um, so entfallen monatlich 0,31€/ m² für die Rückzahlung dieser Altschulden an. Dieses Geld fehlt uns für Investitionen“ erklärt Adam weiter.

Die durchschnittliche Eigenkapitalquote der vergleichbaren Wohnungsunternehmen in Brandenburg ist kontinuierlich gestiegen und liegt aktuell bei rund 40 Prozent. Die WHG liegt also immer noch 6,5 % unter dieser Quote.

„Etwa 41% unserer jährlichen Mieteinnahmen verwenden wir für die Rückzahlung von Krediten an die Banken“, macht Adam aufmerksam. „Eine deutliche Entlastung des Kapitaldienstes erwarten wir mit den vollständigen Rückzahlungen der Altschulden ab den Jahren nach 2030“ gibt Adam einen Blick in die Zukunft.

Zeit zum Verschnaufen bleibt nicht, alles ist im Wandel & alles ist und bleibt in Bewegung“, so Adam, WHG Geschäftsführer.